Il Decreto Salva-Casa “salva” realmente qualcosa?

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Decreto n. 69 del 29 maggio 2024

IL Decreto n. 69 del 29 maggio 2024, così tanto preannunciato e così tanto atteso, riportante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” è finalmente in Gazzetta Ufficiale. Per quanto tale Decreto renda già efficace le disposizioni in esso contenute, non deve far dimenticare che il suo testo sarà fortemente modificato, integrato e rimaneggiato nel passaggio tra Camera e Senato. Pertanto il consiglio, da Addetto dei Lavori, sarebbe quello di non avere fretta nell’ iniziare ad inoltrare pratiche che potrebbero risultare incomplete o mal formulate.

Ambiti applicazione Decreto Salva-Casa

Il Decreto Salva-Casa va ad incidere su alcuni degli articoli contenuti nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), nello specifico:
1.Ampliamento degli interventi realizzabili in regime di Edilizia Libera
2.Procedure di definizione di Stato Legittimo di un immobile
3.Condizioni per il cambio di destinazione d’uso
4.Sorte delle opere acquisite dai Comuni, eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto a esso
5.Regime sanzionatorio applicabile in caso di difformità parziale
6.Nuove definizioni di tolleranze costruttive ed esecutive
7.Nuova fattispecie di Accertamento di Conformità per difformità parziali (non gravi) che portano all’eliminazione della “doppia conformità” e ad una procedura amministrativa di “Silenzio assenso” tracorsi i termini

Ampliamento interventi Edilizia Libera

In regime di Edilizia Libera, possono essere realizzate le c.d. VEPA, vetrate panoramiche amovibili, non solo su logge e balconi, ma anche su porticati al piano terra. In più, in Edilizia Libera, sarà possibile istallare tende da sole e le c.d. Pergotende, anche a mezzo di strutture fisse. Quanto sopra ammesso, purchè non comporti un aumento di volume e superficie.

Stato Legittimo

Per gli immobili oggetto di Rilascio di Titolo Abilitativo, frutto di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del Titolo originario rilasciato per la costruzione o la legittimità dell’immobile stesso, lo Stato Legittimo sarà attestato da quest’ultimo Titolo. Per gli altri immobili resta invariata la ricostruione di Stato Legittimo.

Cambio Destinazione d’uso

Nel rispetto delle normative di Settore e dei Regolamenti Comunali, il cambio di Destinazione d’uso è sempre possibile all’interno della stessa categoria funzionale; è previsto anche tra le diverse categorie funzionali (residenza, turistico-ricettivo, produttivo e direzionale e commercio) per gli immobili e unità immobiliari, compresi nelle zone “A” “B” e “C” del D.M. 2 aprile 1968, n° 1444. In quest’ultimo caso non vi è obbligo di reperire “aree per servizi di interesse generale”, né “dotazione minima di parcheggi”.

Opere acquisite dai Comuni realizzate in assenza o totale difformità dai titoli abilitativi

Introduzione di una nuova procedura amministrativa per rimuovere le opere realizzate in abuso: quando l’opera abusiva da demolire non contrasti con interessi rilevanti urbanistici, paesaggistici e culturali e previo parere degli enti competenti, il Comune, una volta acquisita la proprietà, può indire una procedura ad evidenza pubblica (L. 127/97), in cui l’aggiudicatario si impegnerà alla rimozione dell’abuso. Chiaramente da tale procedura è escluso il soggetto responsabile dell’abuso.

Regime sanzionatorio difformità parziali

Inasprimento del regime sanzionatorio applicabile alla fattispecie di parziale difformità dai titoli abilitativi. Si passa dal “doppio del valore di produzione o venale” al “triplo del valore di produzione o venale”

Tolleranze Costruttive ed Esecutive

Il Decreto introduce dei nuovi limiti di tolleranze costruttive in funzione della superficie dell’unià immobiliare. In passato era del solo 2%, che poteva essere, effettivamente poco o tanto in funzione alla misura su cui veniva applicata. Si passa così da un solo parametro del 2% ad:
-2% per unità con una superficie utile superiore a 500 mq
-3% per unità con una superfie compresa tra 300 e 500 mq
-4% per unità con una superfie compresa tra 100 e 300 mq
-5% per unità con una superficie utile inferiore a 100 mq
Viene anche introdotto il concetto di Tolleranze Esecutive (c.d. Geometriche o di cantiere) , classificate come:
-minore dimensione dell’edificio
-mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali
-irregolarità esecutivi di murature, interne ed esterne
-diversa posizione di aperture interne
-diversa esecuzione di opere rientranti nella fattispecie di manutenzione ordinaria
-errori progettuali corretti in cantiere
-errori materiali di rappresentazione delle opere

Accertamento di Conformità per difformità parziali

Viene introdotto, per lievi difformità, una procedura semplificata, che annulla il “Silenzio rigetto” ed introduce il “Silenzio assenso”, passati i seguenti termini:
-45 giorni per la richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria
-30 giorni per la SCIA in Sanatoria
+180 giorni per richieste effettuate su beni sottoposti a Vincolo Paesaggistico
Nella fattispecie di parziale difformità, viene eliminata la “Doppia Confomità” (conformità edilizia ed urbanistica al tempo di realizzazione dell’abuso ed al momento della richiesta) ed introdotta Conformità edilizia al tempo dell’abuso e quella Urbanistica al momento di richiesta di sanatoria.

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